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상가임대차보호법 분쟁!

수많은 성공사례를 누적한 태연법률사무소에서 해결해드립니다.

실제 질문의 요지:

「상가건물 임대차보호법」에 의하면 개정법 시행일인 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차인 경우에는 초과임대차 이는

환산보증금이 서울특별시 4억 원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권(서울시 제외) 3억 원, 광역시‧안산시‧용인시‧김포시

및 광주시 2억 4천만 원, 기타 1억 8천만 원 이상인 임대차를 말하며, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는

환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)으로 계산합니다.

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서울특별시의 경우 4억 원 이상이면 초과임대차입니다.

다만 초과임대차인 경우에도 권리금회수기회 보호 조항(제10조의4)이 적용된다 할 것이므로 상가임대차법의 적용대상입니다.

상가임대차보호법과 재건축

상가건물임대차보호법은 임차인이 갱신요구권을 행사할 때,

임대인이 이를 거절할 수 있는 사유 중 하나로

‘임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의

점유를 회복할 필요가 있는 경우’를 정하고 있습니다.

개정된 상가건물임대차보호법은 ‘다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로’ 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나

재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우로 그 거절 사유로 보다 구체적으로 제한하였습니다.

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상가임대차보호법 관련 규정을 정리해보면

원칙적으로 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만,

임대인기 계약갱신을 거절할 수 있는 경우는

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록

차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기

위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게

구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

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입니다.

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또한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며,

차임과 보증금은 법률규정에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다.

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또한 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다.

반면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고,

임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

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여기서 가장 문제가 되는 것이 바로 재개발, 재건축시 인데요,

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이때, 해당 재개발 재건축이

위 규정 중

아래와 같은 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에 해당하는지 살펴보는 것이 중요합니다.

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

​

만약 위에 해당하지 않는다면, 계약갱신요구를 거절할 수 없고, 권리금회수도 방해할 수 없는 것입니다.

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cf)최근 서울시는 ‘단독주택 세입자 대책’을 발표했는데,

재건축 사업시행자가 철거세입자에게 주거이전비와 동산이전비 등 손실보상을 하도록 하고, 서울시는 이에 상응하는만큼

용적률 인센티브를 최대 10%까지 부여해 사업시행자의 손실을 보전해주기로 했다고 하니, 세입자들에게 좋은 소식이네요!

상가임대차보호법 주요 규정

개정내용

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1. 계약갱신요구권: 10년

2. 권리금 회수 보호 기간: 계약종료 3개월에서 6개월 전으로

3. 전통시장도 권리금 규정 적용 혜택 확대

4, 임대차 분쟁조정을 위한 대한법률구조공단 조정위원회 설립

1. 계약갱신요구권: 최초 임대차 계약을 맺은 임차인은 10년까지 그 장소에서 계속 계약갱신을 통하여 사업을 할 수가 있습니다.

임차인은 적어도 만료 1개월전까지 갱신을 요청을 해야하고 임대인은 10년까지는 거절할 수가 없습니다. 우선 이 갱신된 내용은

2018년 10월 16일 이후 계약된 임대차 계약만 해당이 되면 그 이전은 5년의 보호기간만 가집니다. 10년 보호기간도 조건이 있습니다.

3개월 연체 및 무단 전대가 없어야함, 또한 미리 고지된 재건축은 연장이 거절할 수 있습니다.

*묵시적인 연장: 만약 재계약서를 작성을 하지 않고 그냥 만기가 넘어간 경우, 환산보증금 (보증금 + 월세*100한 금액이 정부에서

정한 기준 금액: 아래 첨부하였습니다.) 에 따라 달라집니다. 환산 보증금을 초과하지 않으면 묵시적인 1년 연장이 되면 임대인은 1년동안 해지통보 할 수 없으면 임차인은 원할시 3개월전 선 통보를 하면됩니다. 환산보증금 초과시는

임대인은 3개월 선통보, 임차인은 1개월 선통보를 하면 해지가 가능합니다.

*상가임대차보호법 월세 5%인상:위 환산보증금이 기준이하인 경우 1년간 5%이하로만 월세를 인상을 할 수 있습니다.

그렇다고 환산보증금이 기준 초과인 경우는 마음데로 올리는 게 가능한 것은 아니고 주변 시세데로 올리는 것이 가능하며 불합리한

인상은 법적인 다툼이 될 여지가 있습니다.

2. 권리금회수보호기간: 계약종료일 6개월전부터 임차인은 새로운 임차인에게 권리금을 받기위하여 활용을 할 수 있습니다.

이 경우 임대인은 신규 임차인에게 권리금을 요구하는 행위를 하면 안되며 임차인이 권리금을 행사시 방해를 하면 안됩니다.

단 기간은 계약 만료일까지입니다.

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태연법률사무소의 조력

태연법률사무소에서는 다양한 상가임대차보호법분쟁을 해결하고 있습니다만 해당 사안에서는 우선

갱신요구권이 있는지가 문제가 되었고,

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안타깝게도 법률자문을 통해 갱신요구권이 없음을 확인하여 드렸으며,

다만 현 상황에서 법률적 대응방안에 대해 상세한 안내를 드렸습니다.

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태연법률사무소는 이밖에도 상가임대차보호법관련 재건축 등 다양한 법률자문과 송무를 진행하고 있으니 참고하시기 바랍니다.

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태연법률사무소는 수많은 의뢰인들의 상담요청이 오는 사무실로,

특히!사무장이 아닌! 100% 변호사님들 상담만 진행하고 있습니다.

또한 가급적 대표변호사님 상담만 진행하고 계시기 때문에

상담은 사전에 반드시 예약절차를 진행해주셔야 합니다.

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다만 예약제로 운영하기 때문에 대기시간없이 상담진행 가능하십니다.

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